L'investissement auto-financé

Comment cela fonctionne ?

Devenir propriétaire

L'investissement auto-financé

L’investissement autofinancé est un investissement locatif où aucun effort d’épargne n’est fait chaque mois, c’est à dire que le loyer perçu couvre entièrement les dépenses mensuelles. Le loyer touché va couvrir la mensualité d’emprunt, mais pas que.

Souvent, les investisseurs pensent qu’il suffit de percevoir un loyer dont le montant est supérieur à l’emprunt pour réaliser une opération autofinancée. En réalité de nombreux frais sont à prendre en compte : les charges de copropriété à régler trimestriellement, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de mise en location et de gestion locative si il y’en a.

Certains investisseurs prévoyants comptabilisent également des charges fictives de potentielles vacances locatives. Si l’on ramène toutes ces charges au mois, il est donc très difficile d’avoir un bien complètement autofinancé, surtout dans des zones dites patrimoniales ou l’investissement est peu risqué.

En effet, ce genre de demande est problématique lorsqu’elle intervient avec un critère d'emplacement premium c’est-à-dire dans des zones où le marché est tendu, en centre ville, là où le prix au m² est le plus cher et le rendement le plus faible.

L'investissement patrimonial

Pour des investissements autofinancés qui vont viser de hautes rentabilités, il faudra donc sacrifier l’emplacement premium et investir dans des secteurs plus risqués ou la vacance locative est plus importante et ou l’hypothèse de plus-value n’est pas assurée.

Pour donner un exemple sur le risque, c’est la même chose que les paris sportifs. Plus la côte est haute, plus vous pouvez gagner d’argent mais plus vous avez de risque d’en perdre. Si l’on vise un investissement patrimonial avec une vacance locative proche de zéro et une revente rapide et hautement valorisée, cela revient à parier sur le favori, il a certes une côte plus basse mais plus de chance de vous rapporter.

Il est très important de définir une stratégie d’investissement au préalable pour bien orienter ses recherches !

Un bien qui ne s’autofinance pas, c’est grave ?

Il est très courant que les investisseurs aient à faire un effort d’épargne pour pouvoir acquérir un bien immobilier. Cet effort peut être limité avec un apport important. Plus vous mettrez d’apport, moins votre prêt sera important et donc moins vous aurez à rembourser chaque mois.

Cependant, la part payée par le locataire restera toujours plus importante que le montant de votre apport mensuel. Le but est d’avoir au moins 80% de votre bien financé par vos locataires, ce qui vous offrira un joli placement sur la durée de votre emprunt.

La solution pour se rapprocher de l’autofinancement

Il y a plusieurs façons de tendre à l’autofinancement. On peut augmenter l'apport ou la durée du prêt, y mettre un peu du sien pour diminuer la pression sur l'objectif de rendement.

Par exemple, avec 20% d'apport au lieu de 10% sur un projet à 200.000€, la mensualité de mon prêt passe de 844€ à 785€. Je peux encore améliorer les choses en empruntant sur 25 ans au lieu de 20 : ma mensualité passe alors à 653€, le bien s'autofinance alors beaucoup plus facilement.