L'investissement locatif dans la région lyonnaise
Investir à LyonAvec plus de 2000 ans d’histoire, il ne fait aucun doute que la ville de Lyon est une ville patrimoniale, puisque certains de ses quartiers sont inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO. A travers l’histoire, Lyon s’est toujours positionnée comme l’une des villes industrielles les plus importantes de France de par sa pérennité économique.
Successivement prospère dans l’industrie de la soie, du textile, de la chimie et plus récemment dans l’industrie de l’image, elle n’a aujourd’hui rien perdu de son impressionnant dynamisme économique d’antan puisque qu’elle est le deuxième pôle économique de France mais aussi la première métropole challengeant Paris selon les investisseurs internationaux. Avec ses 155 000 étudiants, la ville est à la deuxième place au niveau national et est élue “meilleure métropole étudiante de France” en 2018. Souhaitez-vous investir dans cette ville ? Découvrez avec nous tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
En nombre d’habitants, Lyon est la 3ème ville de France avec 516.092 habitants et en tant que métropole, Lyon regroupe plus de 1.3 millions d’habitants.
Industrie mécanique, Chimie, Santé, Textile
Au même titre que Paris, le marché Lyonnais est en perpétuelle croissance.
En effet, les prix de l’immobilier ont augmenté de 7,1% sur l’année 2019-2021 passant de 4 613€/m² à 4 954€/m². Sur du plus long terme, on a pu observer entre 2015 et 2020 une croissance de 43,6%, et de 2010 à 2020 une croissance de 57,9%.
Si à Lyon, le prix immobilier moyen au mètre carré est aujourd’hui de 4 954€/m², il tend à continuer son évolution et projette de dépasser les 6 000€/m² d’ici 2 ans. Bien évidemment, le prix varie en fonction des quartiers et atteint déjà les 10 000€/m² dans certaines zones.
Attention cependant car la forte attractivité du marché immobilier Lyonnais attire nombre d’investisseurs souhaitant allier investissement patrimonial et rentabilité, la concurrence est donc rude. Même si l’ITI (Indicateur de Tension Immobilière) est de 3% ce qui signifie que le marché est plutôt équilibré, il y a actuellement peu de biens sur le marché pour une demande plutôt forte : il faut donc être extrêmement réactif et rapide afin de se positionner dès le départ sur le bien et saisir l’opportunité qui s’offre à nous.
À Lyon comme à Paris, ce sont les vendeurs qui ont la main et cela rend la négociation difficile. Il est donc d’autant plus important de se positionner rapidement afin de ne pas rater une opportunité qui risque de ne pas se représenter à l’avenir.
A Lyon, la proportion des biens à la vente en fonction de leur type s’organise comme suit :
• 7 % sont des studios.
• 18 % sont des 2 pièces.
• 29 % sont des 3 pièces.
• 25 % sont des 4 pièces.
• 21 % sont des 5 pièces et plus.
En ce qui concerne le montant moyen de loyers au m² en fonction de leur type, cela se présente ainsi:
• 20,4€/m² pour un studio.
• 16,4€/m² pour un 2 pièces.
• 14,4€/m² pour un 3 pièces.
• 13,2€/m² pour les 4 pièces et plus.
Malgré des prix relativement élevés comparé au reste de la France, pour l’année 2020 Lyon est classée 5ème ville la plus attractive pour l’investissement immobilier locatif par le site café du prêt. En effet, de part sa compétitivité et sa forte concentration d’étudiants, Lyon fait partie du top 5 des villes les plus intéressantes pour l’investissement immobilier locatif que ce soit pour une stratégie d’investissement patrimonial ou investissement à forte rentabilité.
Avec plus de 250 écoles maternelles et primaires, plus de 100 collèges et lycées, ses 4 universités publics et ses 54 établissements d’enseignement supérieur, on trouve à Lyon une qualité d’éducation incomparable attirant aussi bien les jeunes cadres dynamiques qui souhaitent anticiper l’arrivée de leurs nouveau-nés, que les familles déjà formées ou les étudiants souhaitant préparer leur avenir.
Plus de 150 000 étudiants viennent chaque année poursuivre leur cursus à Lyon. Avec une concentration d’étudiants aussi élevée, la tension locative de la ville permet aux investisseurs d’effacer complètement le risque de vacances locatives au profit d’un meilleur rendement. À Lyon comme ailleurs, les loyers augmentent au rythme de l’inflation de l’immobilier. En effet, en 2019 les prix au mètre carré ont gonflé de 7,1% et en parallèle les loyers ont, eux, augmenté de 7,4% sur la même année, permettant à Lyon de conserver sa place parmi le top 5 des villes les plus attractives pour l’investissement locatif.
Le 1er arrondissement de Lyon, situé au Nord de la presqu’île, s’étend autour de la place des Terreaux, des pentes de la Croix-Rousse à la fontaine Bartholdi, et fait partie de l’hypercentre lyonnais.
C’est l’un des arrondissements parmi les plus prisés de la capitale du Sud-Est, notamment grâce à ses rues atypiques escarpées, ses nombreux jardins mais également pour la présence de nombreux commerces traditionnels comme ses librairies, ses brasseries animées, ses cafés…
C’est un lieu de vie idéal où les familles aiment flâner et admirer ses différents points de vue en bordures fluviales. Le marché y est très dynamique car il y a 5% plus d’acheteurs que de biens à vendre. La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 3 800€ et 7 300€.
Le 2ème arrondissement de Lyon s’étend de l’église St Nizier de Lyon jusqu’au sud de la presqu’île, au confluent du Rhône et de la Saône, en passant par la célèbre place Bellecour et la rue de la République. Il n’est autre que l’hypercentre de Lyon, caractérisé par son fort dynamisme économique, commercial, culturel et touristique.
Il est par conséquent l'un des arrondissements les plus huppés de Lyon, fait d’autant plus souligné par le classement de l’intégralité du 2e au patrimoine mondial de l’UNESCO : l’investissement immobilier y est donc majoritairement patrimonial.
Comme pour le 1er arrondissement, le marché immobilier y est assez tendu car la demande de biens à la vente est supérieure à l’offre. La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 4 100€ et 7 900€.
Situé à l’Est du 2ème arrondissement et de la presqu’île, entre le 8ème au Sud et le 6ème au Nord, Lyon 3ème bénéficie d’une situation privilégiée car très bien desservie par le réseau de transports de la ville (TLC), il permet d’accéder à l’hypercentre en un rien de temps.
C’est un arrondissement qui a connu un fort engouement de la part des investisseurs (+10% de croissance démographique sur 2006-2011), car il est composé de nombreux vieux appartements à rénover et avec beaucoup de cachet et proposant une surface plus importante.
Il abrite également le plus grand centre commercial de France et parmi l’un des plus grands d’Europe, La Part-Dieu. Avec 35,6 millions de visiteurs en 2017, il participe activement au fort dynamisme et développement du 3ème arrondissement, qui abrite également la Gare de Lyon Part-Dieu et le campus universitaire Jean Moulin. La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 3 200€ et 6 300€.
Situé au Nord du 1er arrondissement, Lyon 4 regroupe le célèbre quartier de la Croix-Rousse, et les quartiers Serin et la Boucle-Gros Caillou.
Le plus prisé reste bien évidemment la Croix-Rousse, très appréciée des locaux pour sa tranquillité et son esprit de “petit village” ; il est en d’autres termes considéré comme un véritable havre de paix.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 3 900€ et 7 100€
Le 5ème arrondissement, situé sur la rive droite de la Saône, n’est autre que le plus vieux quartier de Lyon, connu à l’époque gallo-romaine sous le nom de Lugdunum. Autrefois l’un des plus grands carrefours européen, on y retrouve encore aujourd’hui quelques vestiges de l’architecture médiévale et de la Renaissance, et bien sûr la basilique Notre Dame de Fourvière et la cathédrale St Jean Baptiste.
C’est un quartier très atypique et dynamique, où se mélangent sites historiques, activités commerçantes et art de vivre, puisque c’est là qu’on retrouve la plupart des célèbres bouchons lyonnais. Si toutefois il vous reste assez de souffle, vous pourrez admirer une vue panoramique des plus imprenable sur toute la ville de Lyon (il existe toutefois un téléphérique pour les plus fragiles).
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 3 200€ et 6 400€.
Considéré comme le quartier le plus chic et huppé de Lyon, le 6ème arrondissement est un arrondissement dynamique et commerçant, situé sur la rive Nord-Est de la ville. C’est un quartier qui offre une qualité de vie et un charme inégalable dans la Capitale des Gaules, notamment avec ses beaux immeubles, ses hôtels particuliers, le splendide parc de la Tête d’Or…
Le marché immobilier y est là aussi dynamique, puisque 91% des biens sont des anciens appartements, où les T2 et T3 représentent 50% d’entre eux et les T4 et plus représentent 36%.
Il est néanmoins relativement rare de trouver un bien immobilier pouvant susciter l'intérêt d’un investisseur locatif dans cet arrondissement. Lorsque cela se produit, il faut être extrêmement réactif. A l’extrémité Nord-Est du 6ème, accolé au parc de la Tête d’Or, dans la commune limitrophe de Villeurbanne, se situe l’important campus universitaire de La Doua
. La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement dans le 6ème oscille entre 4 300€ et 7 600€.
Le 7ème arrondissement s’étend du quartier de la Guillotière au Nord, jusqu’au port de Lyon Edouard Herriot au Sud, en longeant le 8ème arrondissement. C’est un quartier en cours de réhabilitation urbaine depuis une dizaine d'années, déjà bien aboutie aujourd’hui, et voit donc petit à petit sa cote grimper.
L’engouement pour cet arrondissement est expliqué par sa proximité avec la presqu’île, mais surtout car il accueille l’un des plus gros domaines universitaires de Lyon, le campus Charles Mérieux, ainsi qu’un grand nombre en constante augmentation d’établissements d’enseignement supérieur. L’une des plus grandes écoles de commerce de Lyon (EM-Lyon) va par exemple déménager une partie de son campus dans le domaine universitaire de Lyon 7ème, en amenant avec elle quelque 3 500 étudiants. Vous l’aurez compris, ce quartier est idéal pour les investisseurs en quête de forte rentabilité.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 3 400€ et 6 100€.
Autrefois jugé de manière peu élogieuse à cause de son éloignement avec le centre-ville, le 8ème arrondissement a vu son visage radicalement changer, avec l’arrivée récente de la ligne de tram 6, connectant avec les lignes 2 et 4.
Le 8ème n’a toutefois pas perdu ses quelques avantages d’autrefois, et reste encore aujourd’hui un quartier tranquille ; l’arrivée des transports en commun n’a fait qu’apporter le dynamisme et l’engouement qu’il manquait à son développement. Il a l’avantage d’être encore aujourd’hui, relativement moins cher que les autres arrondissements, mais aussi de proposer de meilleures prestations, ce qui en fait un arrondissement idéal pour les investisseurs. Le 8ème arrondissement abrite également la faculté de médecine de Lyon, au nord du quartier Transvaal.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 3 400€ et 6 100€.
Le 9ème arrondissement de Lyon, situé à l’Ouest du 4ème, regroupe les quartiers de Vaise, Gorges de Loup, Champvert et La Duchère, mais également les quartiers plus éloignés de Rochecardon et Grand Champ-Jean Perrin. L’arrondissement autrefois centre de plusieurs carrefours routier et poste d’entrée de la métropole lyonnaise, a vu son cadre de vie drastiquement changer après la création de la rocade TEO qui a permis de désencombrer le centre de Vaise (centre du 9ème).
D’autres opérations et projets urbanistiques visant à rehausser la qualité et le cadre de vie de cet arrondissement ont été menés afin de relancer son dynamisme économique et permettre à diverses entreprises et commerces de s’y implanter. A l’Ouest du 9ème, sur la commune limitrophe d’Ecully se trouve également le campus universitaire d’Ecully.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 2 600€ et 5 200€.
• Prendre en considération le degré de dynamisme économique et démographique du lieu d’investissement immobilier locatif envisagé (marché de l’emploi, nombres d’entreprises dans le secteur, revenu médian, PIB, croissance/décroissance démographique…)
• Prendre en considération la qualité du réseau de transport et la proximité des biens avec celui-ci : pour des étudiants par exemple, la proximité avec les transports en communs est un critère primordial.
• Bien définir son projet : recherchez-vous plutôt un investissement patrimonial ou la rentabilité de l’opération…
• Attention ! Les investisseurs concurrents en immobilier locatif sont nombreux et il est courant que les biens mis sur le marché ne restent pas plus de 48h avant d’être vendus.