L'investissement locatif dans la région parisienne
Investir à ParisConnue mondialement, la capitale de la France, aussi appelée Ville Lumière, attire le regard de toutes et tous, petits et grands. Chaque année, c’est plus de 50 000 nouveaux arrivants qui viennent s’y installer dans le but de trouver un emploi ou d’y étudier.
Centre mondial de l’art, de la gastronomie et de la culture, la ville de Paris regroupe actuellement plus de 2 170 000 habitants. Ils arpentent chaque jour ses rues pavées encadrées par un paysage architectural unique qui a fasciné et inspiré au cours des siècles nombre d’artistes, de peintres, de photographes, d’écrivains, de cinéastes, d’acteurs et d’amateurs d’art en tous genres.
Vous souhaitez investir dans cette ville ? Découvrez avec nous tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
Paris accueille le siège de 4 banques parmi les dix plus importantes d'Europe. Au niveau mondial, elle accueille le siège de deux des dix plus grandes banques mondiales.
Tourisme, automobile, énergétique, finance...
À Paris, le marché immobilier a quelque chose d’unique. Il y a tellement de demandes pour si peu d'offres que les prix ont flambé pendant les 5 dernières années avec une croissance de plus de 36%, passant de 8 036€/m² à 10 350€/m² aujourd’hui.
Actuellement le marché parisien est 100% ciblé sur des biens patrimoniaux car les prix d’achat sont relativement élevés, pouvant atteindre entre 17 000€/m² et 24 000€/m² en fonction des biens et des zones.
La concurrence est tellement rude, qu'aujourd’hui il est devenu difficile d’intégrer ce marché, et encore plus difficile de réaliser une transaction. Nombreux sont ceux qui souhaitent acheter une résidence principale ou réaliser un investissement locatif dans la capitale, ce qui ne laisse pas beaucoup d’opportunités.
Comme expliqué précédemment, le ratio offre/demande ne joue pas du tout en faveur des investisseurs souhaitant réaliser de bonnes affaires. Cette tension ne permet qu'une faible marge de négociation. La demande est telle que parmi les biens que nous proposons à la vente 90% d’entre eux sont vendus en moins de 48h, si ce n’est 24h.
La difficulté n’est qu’à l’entrée sur le marché. En effet, une fois le bien acquis et prêt à être mis en location, vous n’aurez aucun problème pour trouver un locataire. En région parisienne, un locataire se trouve en moins de 6 jours, et avec la période de 1 mois de préavis que le locataire doit vous fournir avant de quitter le logement, vous êtes assuré d’avoir un locataire toute l’année et donc de percevoir 100% de vos revenus locatifs sans aucune vacance locative.
Si le marché est actuellement aussi tendu, c’est qu’un placement dans la capitale peut rapporter gros sur du long terme. En revanche, à court terme, malgré des loyers élevés (en moyenne 35€/m²), la rentabilité moyenne est moins élevée que dans le reste de la France avec seulement 3,8%. Le marché parisien est donc avant tout un marché permettant de se construire un patrimoine sur une longue période plutôt qu’un moyen d’obtenir des revenus locatifs à court terme.
La croissance annuelle des prix de l’immobilier à Paris est quasiment de 7%, un bien acheté aujourd’hui à 200 000€ en vaudra 213 800€ dans un an, puis 228 550€ dans 2 ans, etc. Le retour sur investissement se fait donc lors de la revente du bien et non au cours de sa durée de détention.
Le 1er arrondissement de Paris, en bordure du 2ème, est sûrement l’un des plus connus de Paris. Le premier arrondissement abrite nombre de rues, places et quais des plus célèbres de la capitale, comme le Quai du Louvre, la Rue Saint-Honoré, le Quai des Tuileries, la Place Vendôme...
Les prix sont élevés et continuent d’évoluer à la hausse car l’offre de logement n’est pas abondante mais la demande est plus importante. Il s’agit donc de l’un des arrondissements les plus chers de Paris pour investir dans un bien immobilier : le prix du m² peut atteindre les 21 000€ du m².
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 9 000€ et 21 000€.
Le 2ème arrondissement, limitrophe du 3ème, est situé dans l’hypercentre de la capitale. Bien qu’il soit le plus petit des arrondissements en termes de superficie, on y trouve de nombreux lieux de divertissement, comme le célèbre et renommé marché de Montorgueil.
On y retrouve également le Rex Club, parmi les clubs les plus connus de la capitale. Le 2ème arrondissement fait partie des endroits les plus parfaits pour quiconque souhaite se constituer un patrimoine, il est donc intéressant d’y investir.
De par son architecture majoritairement ancienne mais toutefois agrémentée d’une touche moderne, cet arrondissement offre de nombreuses possibilités en ce qui concerne les divers régimes de défiscalisation : dispositif Pinel, loi Malraux. Néanmoins, la location meublée de logements anciens sous le statut LMNP reste la plus attractive.Le prix du mètre carré moyen peut varier d’un quartier à un autre ce qui rend le 2ème arrondissement d’autant plus intéressant. Par exemple, pour un achat immobilier de 50 / 60 m², le prix peut varier de 550 000 à 950 000 €.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 8 500€ et 16 500€.
Connu davantage sous le nom de « Haut-Marais », le 3ème arrondissement de Paris est un « village » devenu très huppé. Il regroupe de nombreux cafés, restaurants et boutiques. Pour le dynamisme culturel, on y trouve le musée des Arts et Métiers mais également plusieurs galeries modernes. Il abrite enfin le marché animé des Enfants Rouges, un spot incontournable.
Le 3ème arrondissement est l’un des lieux les plus prisés de Paris pour l’investissement immobilier. En effet depuis quelques années, le prix moyen au m² y demeure stable, mais attention, lorsqu’on se rapproche des rues proches du Musée Picasso, celles-ci peuvent voir leur prix augmenter rapidement. Composé d’environ 35 000 habitants, la population du 3ème arrondissement est relativement jeune puisque l’âge médian est de 32 ans. On y retrouve donc une majorité de biens immobiliers de petite taille.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 9 200€ et 18 200€.
Le 4ème arrondissement de Paris est le quartier de l’Hôtel de ville, le quartier de l’île de la Cité, le quartier des Halles. On y trouve donc de nombreux édifices religieux classés au patrimoine mais aussi des édifices culturels. Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier dans le 4ème, il est important de faire le bon choix en ce qui concerne la localisation du bien que vous souhaitez acquérir.
Beaucoup d'investisseurs ont choisi et choisissent encore le 4ème arrondissement pour développer leur patrimoine immobilier, ce qui a participé à l'augmentation du prix au m² moyen qui continue de progresser. Investir dans un logement dans le Marais est un placement très sécurisé avec une demande locative constante.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 9 800€ et 20 000€.
Le 5ème arrondissement de Paris, également appelé Quartier Latin est l’un des quartiers les plus historiques de Paris. C’est à la fois un secteur dynamique socialement et économiquement avec la place Monge et la rue Mouffetard qui abrite également plusieurs édifices culturels : l’Institut du Monde Arabe, la Sorbonne, etc.
Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier à Paris, le 5ème est l’un des arrondissements idéals ! Avec une population d’approximativement 60 000 habitants, il comprend bien évidemment le Quartier Latin et accueille donc une population composée majoritairement d’étudiants attirés par la qualité des institutions scolaires et universitaires. La majorité de ces habitants sont des locataires, la demande locative y est donc très forte. De plus, la location meublée de logements anciens sous le statut de LMNP permet de bénéficier d’une défiscalisation.
Dans certains secteurs comtés parmi les plus chers de Paris, comme près du Panthéon, le prix au m² moyen est proche des 20 000 €.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 9 200€ et 17 800€.
Du fait que l’offre pour cet arrondissement soit très prisée, le 6ème est l’un des arrondissements, voire l’arrondissement le plus cher de la capitale. En plus de cela, il offre de nombreuses possibilités en ce qui concerne la location meublée de logements anciens sous le statut LMNP qui offre de nombreux avantages avec l’amortissement.
Le prix moyen du mètre carré est autour de 14 770€ mais pour les zones les plus recherchées, notamment du côté de Saint-Germain-des-Prés, les prix dépassent parfois 25 000 euros le m². Également surnommé « l’arrondissement du Luxembourg », environ 78 % des logements sont des résidences principales. Il y a donc de nombreux investissements patrimoniaux à réaliser.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 10 500€ et 23 400€.
Le 7ème arrondissement de Paris, situé sur la rive gauche de la Seine et limitrophe du 6ème, est l’un des plus connus de la capitale. C’est dans cet arrondissement par exemple que se trouve la célèbre Tour Eiffel. C’est un lieux propice à l’investissement immobilier, notamment il est composé de beaucoup de logements anciens. Cet arrondissement permet aux résidents de profiter de nombreux avantages, et aux investisseurs d’assurer leur placement, notamment grâce au prestige et à la tranquillité qu’offre le 7ème.
Les habitants y sont plutôt aisés, une caractéristique qui s’explique par le prix de l’immobilier. Cet arrondissement fait donc partie des trois arrondissements les plus chers de la capitale. Toutefois, le prix au m² moyen peut varier fortement en fonction des quartiers et dépasser les 20 000 € le m². Il s’agit certes d’un investissement conséquent mais la plus-value réalisée par les investisseurs, à terme de l’opération, est très attractive.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 10 500€ et 23 900€.
Le 8ème arrondissement de Paris, est l’un des secteurs les plus prisés de la rive droite ce qui en fait un lieu séduisant pour les investisseurs fortunés. Entre la place de la Concorde, l’avenue des Champs-Elysées ou encore le palais de l’Elysée, c’est l’endroit idéal pour devenir propriétaire et investir dans l’immobilier locatif. Acheter un bien immobilier dans le 8ème assure le succès de votre investissement locatif ainsi que de bons rendements.
Le coût de l’investissement est assez élevé dû à l’aspect prestigieux de cet arrondissement. Le prix moyen du mètre carré est élevé mais il peut varier fortement selon les zones, notamment dans le Triangle d’or. Si vous souhaitez investir dans des logements neufs ou des logements anciens plus abordables, il faudra s’orienter vers le 17ème arrondissement.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 8 600€ et 21 700€.
Plus communément appelé « Le Marais de Montmartre », le 9ème arrondissement de Paris est l’un des quartiers les plus attractifs de la capitale. Il est particulièrement célèbre pour abriter les grandes enseignes du boulevard Haussmann, l’Opéra Garnier et de nombreuses salles de spectacles, qui participent activement au dynamisme économique et culturel du secteur.
C’est un quartier qui présente aussi une bonne dynamique démographique car il attire aussi bien les familles que les jeunes cadres. C’est un arrondissement idéal pour investir dans la pierre. Du fait de son éloignement avec la Seine, l’investissement y est plus abordable.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 8 500€ et 15 100€.
Le 10ème arrondissement de Paris est un arrondissement cosmopolite et populaire qui s’est hissé parmi les plus prisés de la capitale. Avec une majorité de biens anciens à la vente, il est désiré par de nombreux investisseurs en immobilier. C’est un secteur qui offre un cadre de vie dynamique où il fait bon vivre.
Son attractivité et son dynamisme économique sont d’autant plus renforcés car il abrite les deux grandes gares parisiennes, la Gare du Nord et la Gare de l’Est. Le canal Saint-Martin apporte également un charme incontestable au 10ème arrondissement, et l’investissement immobilier locatif y croît d’année en année. C’est un arrondissement idéal pour se constituer un patrimoine immobilier.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 7 500€ et 14 100€.
Bien que cet arrondissement dispose de moins de coins de verdure que les autres arrondissements, le 11ème, limitrophe du 12ème et 10ème, attire tout de même les investisseurs souhaitant réaliser un investissement immobilier. Entre les secteurs Oberkampf, Bastille ou encore Nation, le 11ème est un arrondissement très animé et vivant qui plaît à ses habitants.
La demande locative dans le 11ème arrondissement est assez importante. Le parc immobilier y est majoritairement composé de studios et de T2 (un peu plus de 60 %), idéal pour les étudiants.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 7 900€ et 13 900€.
Le 12ème arrondissement de Paris, limitrophe du 11ème et 13ème, est l’un des plus grands arrondissements de Paris en terme de superficie. L’offre d’achat y est donc plus importante et plus variée. C’est un quartier à la fois populaire et familial. De plus, ses habitants peuvent profiter des 995 hectares du bois de Vincennes.
Cet arrondissement comprend également la fameuse place de la Bastille avec la Colonne de Juillet, la Gare de Lyon ou encore le bassin de l’Arsenal. Les biens de petite surface (T1/T2) sont les plus prisés dans cet arrondissement et exigent donc une certaine réactivité.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 7 200€ et 13 200€.
Le 13ème arrondissement de Paris, limitrophe du 12ème et 14ème, est le quartier asiatique de la capitale. Également connu sous le nom de « Triangle de Choisy », c’est l’un des plus grands quartiers asiatique d’Europe. Il offre un cadre de vie calme et qualitatif qui attire bon nombre d’investisseurs.
Le parc immobilier du 13ème est en majorité constitué de logements anciens. Les tarifs sont plus élevés dans le nord de l’arrondissement vers la gare d’Austerlitz. Les biens immobiliers les plus abordables se situent aux alentours des Portes de Choisy et d’Ivry.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 6 000€ et 13 100€.
Le 14ème arrondissement, limitrophe du 13ème et 15ème, attire de nombreuses familles de par son ambiance de village et son atmosphère calme. Le quartier présente tout de même un très bon dynamisme puisqu’il est bien connu des parisiens pour sa vie nocturne. Il abrite bon nombre de bars, de restaurants, de cinémas ou encore de théâtres.
Ce quartier fait partie des endroits idéals pour investir dans l’immobilier. Il attire de nombreux locataires qui souhaitent vivre dans un logement situé à proximité de Montparnasse, deuxième quartier d’affaire de la capitale. Le 14ème accueille également le parc Montsouris, les catacombes de Paris ou encore la fondation Cartier, une aubaine pour les amateurs d'art.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 7 700€ et 14 200€.
Le 15ème fait partie des trois arrondissements les plus grands de la capitale, et il est également le plus peuplé. Composé d’environ 240 000 habitants et avec son importante superficie, il abrite des quartiers à ambiances et architectures variées. Ce quartier est très attractif pour les investisseurs qui souhaitent constituer un patrimoine en investissant dans l’immobilier.
Les zones situées près du Champs de Mars sont intéressantes pour l’investissement immobilier locatif car elles permettent d’obtenir une haute rentabilité locative. Cet arrondissement dispose également de nombreux espaces verts, comme le parc Georges Brassens par exemple. A cela s'ajoutent aussi plusieurs lieux de divertissement comme l’Aquaboulevard, le Parc des Expositions, etc.
En ce qui concerne le parc immobilier du 15ème, celui-ci est principalement constitué d’appartements, qui attirent une population jeune comme les couples et les cadres. Les appartements 2 et 3 pièces représentent à eux seuls 60% des logements dans 15ème.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 7 900€ et 14 100€.
Le 16ème arrondissement est sûrement l’un des plus réputé de la capitale. Il est très apprécié pour son architecture haussmannienne et abrite une population plutôt bourgeoise. C’est donc le lieu idéal pour les investisseurs dont le but de l’opération est patrimoniale.
Cet arrondissement résidentiel procure à ses habitants un sentiment d’harmonie et un cadre de vie qualitatif et prestigieux. Le bois de Boulogne, le parc de Passy ou encore Bagatelle font du 16ème l’arrondissement le plus vert de la capitale française. Côté culture, le secteur est là aussi attractif puisqu’il abrite plusieurs musées comme la Maison de la Radio, la Maison de Balzac, le Palais de Chaillot ou encore celui de Tokyo.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 8 500€ et 17 000€.
Le 17ème est l’un des arrondissements les plus prisés de la capitale. Depuis quelques années, il attire de plus en plus d’investisseurs désireux d’investir dans un bien immobilier. Étant bien équipé en salles de sport, en établissements scolaires et en espaces culturels, il attire les familles et les jeunes couples.
De plus, le prix moyen du mètre carré avoisine les 11 000 €. Pour ce qui est de l’immobilier locatif, les prix varient en fonction de la typologie des biens.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 7 800€ et 15 100€.
L’immobilier dans cet arrondissement est assez disparate d’une rue à une autre ou encore en fonction de chaque quartier. Le 18ème est connu de tous, il es facilement reconnaissable grâce à plusieurs monuments historiques comme le Sacré-Coeur, La Cigale, le marché St Pierre... Cet arrondissement est aussi un des plus peuplés de la capitale affichant une importante densité au km².
Les prix de l’immobilier quant à eux ont subi une très forte augmentation ces dernières années, et ce sur l’ensemble du 18ème. Par ailleurs, la municipalité a mis en place plusieurs projets visant à rénover et restructurer plusieurs sites industriels délaissés, notamment proche de la Gare du Nord, dans le but de développer davantage le dynamisme économique du secteur. Il s’agit donc d’un investissement idéal pour quiconque souhaite que son bien prenne de la valeur sur le long terme.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 6 700€ et 14 600€.
Cet arrondissement est devenu très attractif pour les investisseurs de l’immobilier. Il affiche une croissance démographique parmi les plus élevées de la capitale. Principalement résidentiel, le 19ème arrondissement se caractérise par son grand nombre d’espaces verts, mais surtout par sa vaste zone d’activité et de loisir située au Nord de l’arrondissement.
Il séduit beaucoup les familles et les étudiants car les prix y sont un peu plus abordables que dans certains autres arrondissements de Paris. Environ 90 % des logements de cet arrondissement sont des résidences principales.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 6 000€ et 12 300€.
Le 20ème est un arrondissement regorgeant de qualités, authentique et plein de charme. Situé dans l’ancien cœur industriel de la capitale, c’est désormais un arrondissement animé et dynamique. Le 20ème est notamment apprécié pour ses impasses fleuries, pour ses habitations colorées et ses ateliers d’artistes tels que la Villa de l’Ermitage.
C’est un quartier aux airs villageois, au sein duquel on pourrait facilement oublier qu’on se trouve à Paris. Un peu plus de 90% des logements de cet arrondissement sont des résidences principales et environ un quart des ménages sont propriétaires de leur logement (26,9%, contre 33,3% sur Paris). Les prix de l’immobilier dans le 20ème ont connu une forte augmentation de 13,7% ces 2 dernières années.
La fourchette de prix au mètre carré pour un appartement oscille entre 6 800€ et 12 200€.
• Prendre en considération le degré de dynamisme économique et démographique du lieu d’investissement immobilier locatif envisagé (marché de l’emploi, nombres d’entreprises dans le secteur, revenu médian, PIB, croissance/décroissance démographique…)
• Prendre en considération la qualité du réseau de transport et la proximité des biens avec celui-ci : pour des étudiants par exemple, la proximité avec les transports en commun est un critère primordial.
• Bien définir son projet : recherchez-vous plutôt un investissement patrimonial ou la rentabilité de l’opération…
• Attention ! Les investisseurs concurrents en immobilier locatif sont nombreux et il est courant que les biens mis sur le marché ne restent pas plus de 48h avant d’être vendus.